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Exclusividad inmobiliaria: desmitificamos la aplicación de esta cláusula

Escrito por: Bahia Home     12 de noviembre, 2018      Categorías: General, Inmobiliaria, Inmobiliaria en Santander, Notas de prensa, Noticias, Pisos en Santander, Santander 0

 

Los propietarios cada día más se topan ante la disyuntiva que plantean las inmobiliarias de firmar una cláusula de exclusividad para poder realizar la gestión de venta de su inmueble. No obstante, no faltan puntos discrepantes que suman tanto detractores como adeptos. Hoy deseamos desmitificar la cláusula de exclusividad inmobiliaria y demostrar sus beneficios.

¿La vendo yo o la vendes tú?

 

El propietario ha decidido vender su inmueble, pero se plantea estas dos opciones:

Encargarse por sí mismo de absolutamente toda la operación: promoción, comercialización, coordinación de visitas, criba de clientes, escrituración en notaría….

Encomendarle esta importante labor a un experto inmobiliario. Sí, es esta la opción correcta….

Muchos clientes al escuchar la palabra “exclusiva”, dan por sentado que no supone ningún beneficio para ellos. Y puede que tengan razón de no elegir correctamente; la cuestión está en lo que la agencia ofrezca distinto a todas las demás y el beneficio que ello supone realmente.

Es decir, los recursos que utilizan para el marketing y la comercialización, el tiempo que emplean para hacerlo (cuanto menos mejor), obtención del mayor precio del mercado, experiencia en la materia y en esencia el trato con el que se sienta más a gusto. Si no reúne alguna de estas características mínimas, puede que se esté en el lugar equivocado.

¿Por qué otros trabajan sin exclusiva?

 

En España va en aumento la concesión de la exclusividad pues entre otras cosas, el contrato va enfocado a proteger los intereses de la venta y a cumplirse las responsabilidades y obligaciones acordadas.

No obstante, muchas agencias principalmente las que inician, por temor a la negativa por parte de sus potenciales clientes prefieren aceptar encargos de venta sin exclusividad para evitar perder la oportunidad de venta. Esto puede derivar en un servicio deficiente al no poder invertir los recursos necesarios.

Incluso, algunas de estas agencias usan como estrategias de captación sus extensas carteras de inmuebles con el objetivo de atraer compradores. Esta no es la vía más idónea, ya que tu vivienda pasará a ser una más dentro del montón.

 “Con la exclusiva se duermen en los laureles”

 

Muchos propietarios consideran que con el contrato de exclusividad las inmobiliarias se “duermen en los laureles” y bloquean su posibilidad de ofrecer externamente el inmueble.

Para empezar, lo ideal sería direccionar hacia la agencia los contactos, para que estos puedan realizar una correcta selección e identificar los clientes potenciales. Por otro lado, si la inmobiliaria sabe que no tiene que competir con otros por la venta, dedicará más recursos y acciones para conseguir que se firme cuanto antes.

Pero más allá de todo esto, lo importante es estar realmente claros que la competencia no está entre esta u otra inmobiliaria, sino en el mercado como tal. Actualmente, es un hecho que la oferta de viviendas en venta es superior a la existencia de compradores; razón por la cual la manera más eficiente de promover la venta de la propiedad es conseguir que destaque por encima de las demás.

Para ello, se requiere el uso de una estrategia potente y clara, hacerlo bien indudablemente, e invertir el tiempo y los recursos necesarios para conseguirlo. Bahía Home reúne todas estas características, por ello no dudes en confiar tu inmueble en nuestras manos.

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Tenencia de animales en un contrato de alquiler

Escrito por: Bahia Home     29 de octubre, 2018      Categorías: General, Inmobiliaria, Inmobiliaria en Santander, Noticias, Otros temas, Pisos en Santander, Santander, Siguenos en Facebook 0

¿Puedo tener mi mascota si estoy de alquiler?

A menudo es frecuente escuchar entre nuestros clientes la pregunta objetiva sobre la posibilidad de incluir la mascota en su nueva búsqueda de vivienda. Para todos es bien sabido, que en España se hace cada vez más habitual hacer del preciado animal un miembro más de la familia.

No obstante, a pesar que la Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla en su ordenanza un parágrafo sobre mascotas, da al arrendador y a la comunidad de vecinos la posibilidad de prohibir tener animales en el domicilio.

Una cosa si queda clara, el compromiso de preservar las condiciones de la vivienda recae siempre en el dueño de la mascota, más allá de la responsabilidad que personalmente estime sobre los perjuicios que puede causar o no el animal.

Ante estos planteamientos, ¿el propietario puede impedir la tenencia de un animal en el interior de la vivienda? Si en el contrato de arrendamiento no está especificado, el inquilino está en su derecho de tenerlo. No obstante, el casero puede aplicar el artículo 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, al interpretar que la mascota ha podido causar daños o suponer una actividad molesta o insalubre.

En cualquier caso, lo ideal es que ambas partes puedan llegar a un acuerdo para llevar a feliz término el arrendamiento, mediante cláusulas específicas dentro del contrato. Tanto si se admite o no, conviene pues que se redacte una cláusula que permita ampliamente o se prohíba de forma explícita la tenencia de mascotas.

Cuanto más se detalle en el contrato, menos cosas al azar se dejan; con ello se aclararían los tipos de mascotas que se pueden tener o no, el tamaño, razas en concreto, e incluso número máximo. La tenencia de animales es un punto importante dentro de los contratos de arrendamiento, pues puede representar una fuente de conflictos futuros.

En Bahía Home siempre aconsejamos al inquilino filtrar su búsqueda de inmueble, cuando la prioridad es permanecer con su mascota. Pues por omisión de información el dueño puede resolver la rescisión inmediata del arrendamiento; o en su defecto si aún no se ha firmado contrato, prohibir el acceso a animales, por lo que el futuro inquilino tendría que tomar la decisión si efectivamente quiere esa vivienda.
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En Bahía Home lo hacemos a medida

Escrito por: Bahia Home     10 de octubre, 2018      Categorías: General, Inmobiliaria, Inmobiliaria en Santander, Otros temas, Pisos en el Sardinero, Pisos en Santander, Santander 0

Home Staging, como potenciar las posibilidades de tu inmueble

Home staging: la mejor técnica para destacar tu inmueble

En la década de 1970 surgió una corriente en Estados Unidos denominada Home Staging, que no es más que puesta en escena (staging) de una casa (home). Aunque inicialmente se utilizó en el ámbito de la decoración, pronto empezó a adaptarse al ramo inmobiliario.

En Europa se volvió una práctica habitual a finales de los 70, siendo en la actualidad una de las estrategias punteras de marketing inmobiliario, para la preparación de la vivienda con una mínima inversión.

El Home Staging consiste en una técnica de trabajo ideada para maximizar la imagen de una vivienda, con miras a captar potenciales compradores. En Bahía Home siempre recomendamos a los propietarios aplicar esta técnica, enseguida te explicamos por qué:

Según el portal inmobiliario Idealista: “El 70 % de los que inician la búsqueda de vivienda, bien sea de alquiler o en venta, lo hace por internet. Así que lo primero que ven de  nuestras viviendas es su imagen.”

Es cuestión de sentido común

No existe una fórmula a seguir, pues cada inmueble es en sí mismo su propia versión. Pero en la mayoría de los casos prima más el sentido común al momento decidir qué debe estar y qué no en un espacio dado:

  1. Para todos es bien sabido, que nuestra huella personal no conviene hacerla visible como las fotografías familiares, los recuerdos tipo suvenir de algunos viajes, objetos de decoración que nos encantan, pero que al potencial comprador o inquilino no le agraden tanto, etc. Cuanto más despersonalizados los espacios, mejor.

 

  1. Si de orden hablamos, ¡que no falte la limpieza a fondo! Antes de hacer las visitas al inmueble, incluso cuando aún está en planes hacer fotografías, resulta muy beneficioso realizar una limpieza a fondo, pues la experiencia nos dice que el mayor obstáculo en una operación inmobiliaria es el impacto negativo que puede crear en el visitante el olor a suciedad, camas sin hacer, desorden por doquier, incluso cosas tan superfluas como platos sucios en la encimera.

 

  1. Colores neutros y áreas despejadas, los tonos neutros siempre dan mejor resultado que las paletas de colores más intensos. Si a esto le sumamos espacios con muebles de líneas rectas, evitando mobiliario grotesco que de sensación de aglutinamiento, entonces ya lo tenemos.

 

Si bien esta técnica puede aplicarse a todo tipo de inmueble, es importante distinguir a qué tipo de comprador o inquilino deseamos dirigir nuestros esfuerzos, y en consonancia hacia ese objetivo dirigiremos el Home Staging. Cuando existe cierta prisa por vender, en algunos puede intentarse aplicar está técnica antes de optar a la bajada de precio, obteniendo con ello buenos resultados. Con una mínima inversión y siguiendo nuestros consejos, se puede lograr.

 

 

Conoce los detalles de nuestra “fórmula del éxito” para vender casas en Santander

Escrito por: Bahia Home     29 de septiembre, 2018      Categorías: General, Inmobiliaria, Inmobiliaria en Santander, Notas de prensa, Noticias, Otros temas, Pisos en el Sardinero, Pisos en Santander, Santander, Siguenos en Facebook 1

Bahía Home, agencia inmobiliaria de referencia, con más de diez años de experiencia en el sector y un sólido equipo humano, día a día cumple un objetivo: acompañarle en su éxito inmobiliario

En este ARTÍCULO encontrará las  acciones que desde Bahía Home llevaremos a cabo con el fin de realizar la VENTA de su vivienda.

Nuestro compromiso: Fijar el precio de venta más alto que permita el mercado inmobiliario

¿Qué sucede cuando el precio es inadecuado?

  •  NO tendrá visitas si se fija el precio un 20% por encima del mercado
  •  Entre un 11% y un 19% recibirá pocas visitas, NINGUNA OFERTA
  • Entre un 6% y un 10% recibirá llamadas y visitas.
  • Debemos fijar el PRECIO CORRECTO y REAL

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¿Tiempo de espera de la venta en un precio equivocado?

  • +/- 5% PRECIO DEL MERCADO —– 133 días
  • 6% – 10% SUPERIOR PRECIO MERCADO —– 460 días
  • 11% – 20% SUPERIOR PRECIO MERCADO —– 790 días
  • + 20% PRECIO DEL MERCADO —– 930 días

 

En Bahía Home, buscamos la optimización de nuestros servicios. Realizamos una ficha técnica del producto con el fin disponer  de toda la información posible para vender en las mejores condiciones su inmueble.

  • Zona: ¿Dónde está situada la vivienda? Nivel social, entorno, tráfico, comercios, zonas verdes…
  • Interior de la vivienda: Estado, antigüedad, orientación, posibles cambios para mejorar su apariencia, etc.
  • Precio de viviendas cercanas: A mayor precio, más tardará en venderse, y se venderá por un importe inferior al valorado.
  • Ventajas e inconvenientes

ACCIONES DE MARKETING PARA LA VENTA

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      DESPERSONALIZAR LA VIVIENDA

Vamos a darle sugerencias para que retire elementos  o fotografías que resulten demasiado personales, de esta manera, aquellos que visiten la propiedad no sentirán que están invadiendo su intimidad.

      REPORTAJE FOTOGRAFICO

Realizaremos un reportaje fotográfico atendiendo a los aspectos más comerciales y resaltando todas las ventajas de la propiedad.

      NUESTRO CRM

CRM es un programa de gestión inmobiliaria. En él, tenemos todos los datos, fotografías y material audiovisual que nos permite efectuar una correcta  gestión.

      CRUCE DE DEMANDAS

El CRM nos va a permitir cruzar clientes demandantes con propiedades, a fin de conocer muy rápidamente si ya tenemos clientes que nos han demandado una propiedad de características similares a la suya.

      MAILING

El CRM nos permitirá también enviar a toda nuestra base de datos de clientes un mail incluyendo el vídeo, el reportaje fotográfico y la información pormenorizada de su propiedad.

       COLOCAREMOS UN LETRERO

Colocaremos un letrero de venta en su inmueble con el fin de hacerle más visible.

      NUESTRA WEB

Nuestra página web es un escaparate que recibe diariamente multitud de visitas. Colgaremos su propiedad en www.bahiainmobiliaria.com

      PORTALES WEB

Su propiedad aparecerá en un gran número de portales inmobiliarios, gestionados día a día por Bahía Home.

      CRS, QUALITY, PREMIUM

Pertenecemos a CRS, Premium y Quality, asociaciones profesionales que nos permiten comercializar nuestros inmuebles a  nivel regional, nacional e internacional con más de 2000 Agentes Inmobiliarios de excelente prestigio. El objetivo  es llegar al mayor número posible de clientes compradores, reduciendo el tiempo de venta y consiguiendo el mejor valor.

      NUESTRO ESCAPARATE

Incluiremos su propiedad, en nuestro escaparate, ofreciendo con ello mayor visibilidad.​

       REDES SOCIALES

Su propiedad aparecerá en Redes Sociales. Una herramienta activa que publicitará su inmueble.

¿Su casa “más bonita que ninguna”?

Conozca nuestro servicio  HOME STAGING

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      Cuide los detalles

Con pequeños cambios y reparaciones podremos dar a su vivienda una imagen única. Debemos cuidar los detalles del interior y el exterior

      Limpieza y mantenimiento

Baños, cristales, suelos… deben estar limpios. Grifos, bombillas, mecanismos eléctricos en perfecto funcionamiento. Retire muebles innecesarios.

      Cree un ambiente acogedor

Suba las persianas para que entre claridad, cuide la temperatura de la casa, retire todo lo que pueda estorbar, cuide el olor de la vivienda…

¿Qué documentación necesitamos?

Para proceder a la venta de su propiedad vamos a necesitar que nos facilite la siguiente documentación:

  • Fotocopia del título de propiedad
  • Fotocopia último recibo IBI
  • Fotocopia DNI de todos los propietarios
  • Encargo de venta firmado
  • Certificación energética de la vivienda
  •  Fotocopia de recibos de suministros: agua, luz y gas
  • En el caso de que haya recibido una notificación del Ayuntamiento sobre un expediente de mejora de la zona
  • Licencia primera ocupación
  • Información de obras de mejora aprobadas en la Comunidad de Propietarios (derramas)
  • Información préstamo Hipotecario, para conseguir un comprador que se subrogue a él.

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Para acometer la responsabilidad de vender su propiedad, vamos a solicitarle la firma de un mandato de venta donde quedarán reflejados el precio y condiciones que convengamos entre ambas partes.

NUESTRO COMPROMISO

BAHIA HOME defenderá sus intereses con total transparencia y lealtad durante todo el proceso de venta

En BAHIA HOME acercamos a nuestros clientes a sus SUEÑOS

La inmobiliaria nº 1

¡Nosotros SÍ VENDEMOS!

Visítanos o llámanos a cualquiera de nuestras 3 oficinas en Santander:

  • Los Ciruelos, 6

     ciruelos@pisos-santander.com

942 32 45 14

  • General Dávila, 32

       davila@pisos-santander.com

                    942275876

  • Marcelino S. Sautuola, 17

        sautuola@pisos-santander.com

942 30 32 22

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www.bahiainmobiliaria.com

¿Cómo protegerse ante posibles impagos de un inquilino?

Escrito por: Bahia Home     25 de septiembre, 2018      Categorías: General, Inmobiliaria, Inmobiliaria en Santander, Pisos en Santander, Santander, Siguenos en Facebook 0

 

Cómo proteger su alquiler ante impagos

Existen varias formas de lograrlo.

Cuando se está ante la firma de un contrato de alquiler, el deseo de ambas partes para que todo vaya bien durante la vigencia del mismo, es el primer aval de voluntades que se presenta durante la gestión. No obstante, el devenir de acontecimientos no siempre permite que todo transcurra conforme lo planeado.

Existen tres opciones eficaces para proteger el contrato de alquiler, cada una de ellas con distintos matices pero todas con el mismo fin, cubrirse las espaldas ante la existencia de impagos o incluso otros perjuicios de índolevandálico.

✓ Aval Bancario

La figura del aval bancario sigue vigente, debido en gran medida a la reminiscencia de la crisis que no acabamos de superar. Por ello, es frecuente toparse todavía con la petición del propietario de este tipo de aval, como condicionante para cerrar el contrato.

Sin embargo, a pesar que las instituciones bancarias mediadoras continúan otorgándolas, se han vuelto un poco más estrictas al solicitar por ejemplo el equivalente a varias mensualidades juntas; conservando las cantidades inmovilizadas hasta el término del contrato, como garantía del pacto acordado.

La contraparte de este trámite y no menos importante, es que una vez concedido el aval bancario para su ejecución frente al impago del canon de arrendamiento, debe certificarse por parte del propietario, que efectivamente se ha producido un incumplimiento del contrato. Antes, deben agotarse una serie de gestiones previas que demuestren la imposibilidad de llegar a un acuerdo de solvencia de pagos.

✓ Avalista solidario

A la par de los datos del inquilino, se incluyen también los de su avalista personal en el contrato de arrendamiento. Su cometido no es más que afianzar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario.

Existen varios tipos de avales: solidario, legal, convencional, etc.; en todo caso, su función es básicamente la misma, servir de “fiador” o de “fianza” ante el arrendador, comprometiéndose de esta manera a subsanar los compromisos adquiridos por el inquilino, de cara a un probable incumplimiento por parte de éste.

En el caso de los contratos de arrendamiento que seextienden por un mayor período de tiempo, la figura del avalista se suspenderá o continuará dependiendo del pacto al que se llegue entre las partes, o de cómo se haya conformado en el documento dicho aval.

✓ Seguro de Alquiler

Cada día gana más fuerza en el sector inmobiliario una nueva alternativa que ha servido de apalancamiento para un tipo de perfil de inquilinos, que aun demostrando solvencia económica, no pueden hacer frente a la significativa cantidad de dinero que demandan las instituciones bancarias para emitir un aval.

Hablamos del seguro de impago. Con esta opción se benefician tanto el inquilino (pues se evita presentar avales de cualquier tipo), como el propietario, ya que la compañía aseguradora realiza un filtrado para seleccionar al inquilino, en el que se sopesa a través de un estudio de viabilidad, la solvencia del ofertante.

El pago de la prima suele compartirse a partes iguales entre propietario e inquilino, y el costo generalmente esmuy inferior a la mitad de una mensualidad. Si todo marcha bien durante el primer año, es probable que en caso de prórroga del alquiler se extinga la póliza, llegadaslas partes a un acuerdo.

Adicional a la cláusula de impago, muchas aseguradoras incluyen una cobertura opcional denominada actos vandálicos, que brinda protección en caso de daños al inmueble y su continente. También ofrecen defensa jurídica al propietario en caso de presentarse conflictos civiles o penales con el inquilino.

 

Más allá de las opciones que hemos presentado en este post, siempre apelamos a la comunicación y el entendimiento entre las partes. Suelen ser muy aislados los casos en lo que se llega a un conflicto; no obstante, siempre pueden evitarse teniendo a la mano estas herramientas que hemos explicado.

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Seguro de alquileres

Seguro de alquileres

Visita virtual, la omnipresencia de tu inmueble

Escrito por: Bahia Home     13 de agosto, 2018      Categorías: General 0

 

Las tecnologías cada día ganan más terreno incluso en los ámbitos más insospechados. Quién se hubiese planteado hace 30 años atrás, poder hacer una visita a un inmueble, recorrer cada uno de sus espacios, observar dimensiones… pero a la distancia de un clic, incluso poder hacerlo desde cualquier parte del mundo. Vamos, toda una proeza futurística inimaginable.

Esa época ha llegado, y actualmente el Tour Virtual es un aliado inmobiliario que entusiasma cada día más a propietarios y clientes. En Bahía Home estamos convencidos que esta herramienta de marketing representa un importante eslabón en la gestión inmobiliaria, para ello ponemos a disposición la mejor tecnología del mercado a su servicio.

Evolución del sistema de visitas tradicional

Aunque parezca un poco pesado para aquellos propietarios que no están acostumbrados a la tecnología, tener que lidiar durante algunas horas con cámaras, montaje de videos, etc.,la difusión de estos nuevos anuncios merece la pena, pues entre otras ventajas, ahorra tiempo, incrementa la visibilidad del inmueble y contribuye a la captación de nuevos clientes.

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He aquí varios argumentos que te harán decidir optar por la tecnología virtual:

• Permite un campo de visión real de la vivienda en un plano de 360°. Es como si el cliente estuviese allí mismo, visualizando los espacios minuciosamente o la totalidad de la propiedad, obteniendo con ello una primera impresión del inmueble. Esto permite un primer contacto más allá del que se lograría con una sencilla foto y aporta al potencial comprador una idea más certera sobre lo que desea, evitando pues visitas innecesarias. Indudablemente, este paso allana el camino hacia una visita física con muchas más posibilidades de éxito.

 

• El tour virtual es indispensable para esa primera toma de contacto o descarte del inmueble, esto puede resultar negativo o positivo según como se mire, si al hacer el recorrido la propiedad no logra ajustarse a las expectativas del cliente, se evitaría una visita presencialinnecesaria y la consiguiente pérdida de tiempo para todos los involucrados. Este paso previo puede ser beneficioso para el propietario pues no tendría que presenciar visitas infructuosas, que disparan su insatisfacción por el descarte en persona de su propiedad; para el cliente porque estaríamos mostrándole los inmuebles que realmente se ajustan a sus necesidades.

 

• Se acabaron los días interminables de jornada de puertas abiertas, las prisas por llegar a tiempo para las visitas, y el estrés de que toda la familia contribuya al orden de cada espacio. ¡Su vivienda está abierta al público las 24 horas del día!…. Sí, así como suena, a través de la visita virtual su inmueble está a la venta día y noche, eliminando con ello las barreras de tiempo y espacio. Mientras usted se convence con este post, un potencial comprador está entrando ahora mismo a nuestra página desde Italia por ejemplo, para ver los virtuales de Bahía Home, sin desplazamiento ni cita previa.

 

• Por si entrase la duda de que este sistema un tanto futurístico, pudiera resultar tan bueno como para ser verdad, aquí va una dosis de  realidad: la visita virtual muestra al 100% el estado real del inmueble, sin artificio alguno, no existe cabida para la trampa, no hay manera de hacerlo. Usualmente en un reportaje fotográfico los propietarios suelen mostrar las bondades del inmueble antes que los espacios menos favorecidos. A través de la visita virtual es posible observar con detenimiento cualquier rincón tantas veces como sea necesario. El ángulo de 360º capta todos y cada uno de los espacios de la vivienda.

 

• Finalmente, y no menos importante, otra de las grandes ventajas de esta herramienta es que se puede visitar el inmueble ilimitado número de veces, sin tener que concertar múltiples citas y en el momento del día que más convenga. Generalmente, en una visita presencial surgen lagunas, es imposible memorizar todo lo que seve durante un recorrido de una hora. Así que desde la comodidad del sofá los potenciales compradores pueden volver al inmueble a repasar lo que han visto. Inclusive, para la toma de decisiones poder mostrar a familiares y amigos la propiedad antes de comprarla ysopesar los diferentes puntos de vista, es algo que se agradece.

 

Destacar su inmueble frente a la competencia  implica no menos que una proeza. Con la gran cantidad de inmuebles en venta actualmente, cualquier estrategia  novedosa aumenta la oportunidad de salida al mercado. Es un hecho que la visita virtual amplía esas posibilidades, pues como si se tratara de un trazado lineal, cuanto mayor número de visitas reúne un inmueble, mayor es la probabilidad de venta.

Gracias a la realidad virtual ganamos cada día más un paso en la carrera hacia la excelencia en el servicio inmobiliario, pues representa una potente herramienta para promocionar los inmuebles, adaptándonos con esto a los tiempos que corren y a las nuevas necesidades de las generacionesactuales.

 

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En Bahía Home contamos con la mejor tecnología del mercado. A través de la Matterport llevamos la realidad virtual de tu inmueble al alcance de potenciales compradores.

Cómo actuar ante la venta de una vivienda heredada

Escrito por: Bahia Home     3 de agosto, 2018      Categorías: General 0

Para que la herencia familiar no se convierta en una pesadilla

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Trámites inmobiliarios exitosos ante una herencia

Olvídate de los papeleos, nosotros nos encargamos   Acabas de heredar un inmueble y no sabes que debes hacer: ¿Quién lo va a utilizar? ¿Hacemos obras para mejorarlo? ¿Alquilamos o Vendemos?….  Tantas gestiones pueden convertirse en un verdadero quebradero de cabeza, especialmente si hay más de un heredero, ya que es frecuente que éstos no se pongan de acuerdo. En Bahía Home deseamos informarte los pasos a seguir para que la gestión de venta no sea un intento fallido. Somos expertos en este tipo de trámites, por lo que siempre puedes acudir a nosotros.     Desacuerdos y soluciones ineficaces

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No existen plazos establecidos para poder vender una vivienda heredada; no obstante, una vez estén definidos los actuales propietarios, podrán disponer del inmueble inmediatamente, facilitando de esta manera el proceso. Si llegados a este punto el tema de los herederos no está aclarado, o no  existe acuerdo entre las partes, se suele derivar en engorrosas disputas que concluyen muchas veces en proceso judicial o una venta precipitada que afecta negativamente al valor del piso. La mejor solución en estas circunstancias es acudir a expertos inmobiliarios para tratar de llegar a un acuerdo.   También existe el caso de algunos propietarios que en muchos casos por desconocimiento del proceso intentan colocar la propiedad a la venta, no habiendo transmitido a su nombre la propiedad. Si en el ínterin consiguen colocar la propiedad y el posible comprador necesita hipoteca, corren con el riesgo de que el banco les obligue a transmitir la vivienda a nombre de los herederos antes de poder realizar la compraventa, lo que puede repercutir en que lacompra se caiga.   Pasos correctos a seguir

1. Determinar que se es propietario registral del inmueble en el Registro de la Propiedad, mediante herencia con testamento, acuerdo en el reparto de patrimonio entre los herederos, procedimiento judicial…
2. Certificado de defunción. Normalmente la empresa que gestiona el funeral lo facilita en el registro civil del lugar del fallecido.
3. Certificado de últimas voluntades, con esto se consigue saber si el fallecido dejó testamento y en qué notaría. Una vez han pasado quince días hábiles desde el fallecimiento, puede solicitarse en el Registro Civil o en la misma notaria dónde se efectuará la escritura de adjudicación de herencia.
4. Firma ante notario de la escritura de adjudicación de la herencia presentando las escrituras de la casa. Con este trámite la atribución del inmueble estaría concedida y con ello se puede cambiar la titularidad del mismo.
5. Liquidación del Impuestos Sucesiones y Donaciones (ISD), el importe variará independientemente de la ubicación del inmueble; en todo caso, hay que liquidarlos en la Comunidad Autónoma en el que tuviese la residencia habitual el fallecido. Cada heredero pagará el suyo en un plazo de 6 meses y se podrá prorrogar el pago del mismo previa solicitud.
6. Liquidado el Impuesto de Sucesiones, debe inscribirse la aceptación de la herencia en el registro de la propiedad donde corresponda la vivienda.
7. Pagar la plusvalía municipal. Su origen es la corrección del valor de la propiedad por el incremento entre el momento de la adquisición y cuando se recibe la herencia.

Una vez realizados todos estos pasos, la vivienda ya está lista jurídicamente. Estas pautas son clave para lograr llevar a buen término la venta, ya que en caso contrario los herederos no constarán como propietarios del mismo y, por tanto, no podránvenderlo. En Bahía Home estaríamos encantados de poder ayudarles en todo el proceso de herencia.

Beneficios del poder preventivo

Escrito por: Bahia Home     31 de julio, 2018      Categorías: General 0

Gestionar el patrimonio inmobiliario cuando no se está en plena capacidad

 

La posibilidad de tener una minusvalía física o psíquica que nos impida defendernos por nosotros mismos, no es algo que tenga que ver con la edad.En en la mayoría de los casos no nos planteemos qué calidad de vida tendremos o de qué nivel de autonomía, tanto física como mental, dispondremosa futuro.

Son muchos los familiares, que ante la necesidad de vender o alquilar parte del patrimonio, bien sea para poder costear tratamientos o ingreso en residencias, la ley vigente obliga a incapacitarlos judicialmente, un proceso largo y costoso en el que según el grado de discapacidad se designa a un tutor o a un curador, para administrar la totalidad de sus bienes en caso de incapacidad total o sólo brindar asistencia en caso de incapacidad parcial.

Aun así, después de otorgar la incapacidad judicial, es necesario volver al juzgado para obtener el permiso de venta o alquiler. Una forma de prevenir estos problemas es realizar un “poder preventivo”.

 

Poder Preventivo

Se trata de un poder que el interesado otorga ante notario cuando aún tiene plena capacidad. En él designa a la persona que desea que actúe en su nombre en caso de que pierda sus facultades.

Aquí reside la principal ventaja del Poder Preventivo, pues el propio interesado es quien designa a la persona que considera más adecuada para gestionar su patrimonio, delimita el campo de acción que tendrá éste y el momento cuando podrá ejercerlo, evitando con ello que quede la decisión en manos de un juez cuando pierda sus capacidades.

Con ello, el apoderado podrá gestionar los bienes de la persona incapaz sin tener que iniciar un procedimiento judicial de incapacitación ni solicitar la posterior autorización judicial cuando sea necesaria.

Tipología de poderes en caso de incapacitación

Entender que tu familiar por circunstancias fortuitas no puede valerse por sí mismo, representa un desgaste emocional difícil de sobrellevar. Como hemos explicado la ley permite los poderes preventivos y nos ofrece dos opciones con distintos matices, para que podamos en pleno uso de nuestras facultades, decidir quién y de qué forma, podrá tomar decisiones por nosotros llegado el caso.

1. El poder que subsiste inclusive en casos de incapacidad de quien otorga el poder (poderdante). En este caso quien otorga el poder, que puede ser un poder general o especial, decide que en caso de que llegara su incapacidad, no se provoque la extinción del poder y que por tanto el apoderado pueda seguir actuando en su nombre.

2. El poder que empieza a surtir efectos en caso de incapacidad del poderdante. A diferencia del anterior, solo en caso de incapacidad de quien otorga el poder (nunca antes) el apoderado puede actuar en nombre y representación de este.

En ambos casos las facultades que puede otorgar el poder son muy extensas y pueden ir desde decisiones médicas, respecto a tratamientos o intervenciones, a decisiones sobre la gestión del patrimonio, tanto monetario como inmobiliario, permitiendo al apoderado, vender o alquilar los inmuebles del poderdante.

En todo caso, como cualquier poder, el Poder Preventivo se basa en la confianza entre poderdante y apoderado; así como en las obligaciones de este de seguir las instrucciones de aquel.

Es muy conveniente hablar sobre estos aspectos cuando aún haya posibilidad de hacerlo, pues toda comunicación previa contribuirá a la toma de decisión futura, lo que se traducirá en beneficios para la calidad de vida del discapacitado.

 

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